Street retail на Тверской: особенности и арендные ставки

Автор: Земцова Елена Евгеньевна

1. Как менялся состав арендаторов на Тверской в последние годы? Какие факторы оказали наибольшее влияние на эти изменения?
Тверская улица долгое время считалась одной из самых популярных зон street retail в Москве. Из-за престижного расположения рядом с Кремлем там размещались преимущественно элитные бутики, дорогие рестораны и VIP отделения банков. Сейчас состав арендаторов существенно изменился, и от элитных брендов практически ничего не осталось. Большее влияние на изменение профиля арендаторов оказала государственная программа по благоустройству улиц центра Москвы. Улучшение пешеходной зоны Тверской и запрет парковки, привели к тому, что автомобильный трафик существенно сократился и сменился на пешеходный туристический. Поэтому сегодня основные арендаторы на Тверской – это продуктовые магазины, недорогие магазины одежды и косметики, книжные лавки и общепит, ориентированные в первую очередь на пешеходов. При этом постепенное превращение Тверской в пешеходную улицу привело к перераспределению торговых помещений между арендаторами. Так количество fashion-операторов сократилось примерно в 2 раза, до 15%, а доля заведений общепита возросла почти до 30% от общего числа занятых торговых площадей. Хотя, конечно, престижная Тверская по-прежнему привлекает премиальные бренды. Например, недавно сеть мебельных салонов премиум-класса That's Living открыла свой первый флагманский шоурум на Тверской, д. 9.

2. Какова заполненность арендаторами, какова вакансия? Являются ли ставки аренды сейчас, на ваш взгляд, адекватными или завышенными/заниженными?
Доля вакантных площадей на Тверской сегодня около 15%. Хотя в последнее время и наблюдается падение арендных ставок, они вполне адекватны для данной локации и находятся в границах от 50 000 до 100 000 - 130 000 руб. за 1 кв.м в год. При этом помещения до бульварного кольца, расположенные ближе всего к Кремлю, дороже примерно на 30%.

3. Есть ли помещения на продажу? Какова стоимость, каких операторов они могут, на ваш взгляд, заинтересовать?
Стоимость площадей на продажу на Тверской находится в районе от 300 000 до 2 000 000 руб. за 1 кв.м в зависимости от площади, характеристик самого помещения и расстояния до Кремля. Традиционно помещения, расположенные до бульварного кольца существенно дороже, чем за бульварным кольцом. Это относится как аренде, так и к продаже.

4. Каково качество помещений формата стрит-ритейл? Соответствуют ли они современным требованиям арендаторов или улица заполняется, скорее, за счет других факторов (в частности, локации)?
Главным фактором определения качества помещений street-retail является локация и трафик. На Тверской, особенно до бульварного кольца, пешеходный трафик достаточно активный и преимущественно туристический. Поэтому с точки зрения проходимости качество помещений очень хорошее. Остальные факторы также важны, но не принципиальны. В целом помещения на 1-й линии Тверской отвечают основным требованиям большинства арендаторов: имеют отдельный вход, высокие потолки, витринное остекление и позволяют размещать рекламные вывески на фасаде здания.

5. Что считается наиболее привлекательным для операторов на Тверской улице?
Тверская улица привлекает арендаторов за счет престижного расположения, активного туристического трафика в связи близостью Кремля и архитектурными и историческими особенностями самой улицы.

6. Как в дальнейшем, по вашему мнению, будет развиваться стрит-ритейл на Тверской улице?
Тверская все больше становится пешеходной улицей, поэтому арендаторы должны ориентироваться исключительно на пешеходов и туристов.

С точки зрения профиля арендаторов можно выделить два основных направления. Первое – недорогой формат: операторы одежды, косметики, небольшие продуктовые супермаркеты, сетевые кафе и т.д. Второе - размещение флагманских магазинов премиальных брендов. Но здесь нужно понимать, что такие шоурумы работают больше на имидж компании за счет расположения в престижной локации. Окупаемость таких флагманских бутиков может быть достаточно низкой.