Премиальные объекты реконструкции в Москве

Автор: Земцова Елена Евгеньевна

Проектов реконструкции в Москве сейчас достаточно много, главным образом потому что практически не осталось свободной площади под застройку. Элитные и клубные проекты – это преимущественно исторические здания в «лакомых» локациях Москвы. Например, St. Nickolas от Vesper в 400 м от Кремля – реконструированное здание 1900 года постройки. Дом сдан в 2015 году, на сегодня в продаже находятся квартиры от 1,3 млн руб за кв.м. Или клубный «Дом на Хлебном» также недалеко от Кремля. Дом 1913 года постройки в неоклассическом стиле является памятником архитектуры, поэтому фасады бережно отреставрированы. Дом рассчитан всего на 13 квартир от 105 до 363 кв.м, стоимость 580-600 тыс. руб за кв.м.

Не менее популярное направление для редевелопмента – промзоны. Из наиболее знаковых за последние годы – ЖК «Зиларт» (бывшая территория завода им. Лихачева), ЖК «Садовые кварталы» на месте Московского завода «РТИ-Каучук», ЖК RedSide (ул. Макеева 19) в бывшей промзоне №4 «Звенигородское шоссе», Жилой квартал «Рассвет Loft Studio» построенный на территории бывшей мебельной фабрики «Мюръ и Мерилизъ» в Столярном переулке. Интересный проект по редевелопменту Бадаевского завода предложен архитектурным бюро Herzog & de Meuron Architekten из Щвейцарии. Футуристический «парящий» город с домами, возвышающимися на 35 метровых колоннах, на крышах которых возведут виллы с террасами – для Москвы идея смелая и неоднозначная. Здесь многое зависит от того, насколько удачно ее реализуют, и не потеряет ли проект свой первоначальный замысел, что часто случается при адаптации идей зарубежных архитекторов к российским реалиям.

Из недавно анонсированных проектов реконструкции нужно выделить LUCKY от Vesper. Это проект редевелопмента бывшей территории лакокрасочного завода НПФ «Спектр-ЛК». Концепцию разработало архитектурное бюро «Меганом». Комплекс поделен на Верхний город (новое строительство), где расположены квартиры, и Нижний город – 7 реконструированных зданий, где будет находиться вся инфраструктура комплекса и общественное пространство. Благоустройству территории отведено большое значение, более трети площади займет озеленение. Цены на старте продаж от 420 тыс. руб/кв.м

Административные здание советской постройки, находящиеся в центре, тоже представляют интерес для застройщиков. Они реже являются памятниками архитектуры, в отличие от тех же исторических особняков, поэтому у застройщиков больше свободы в плане реконструкции. Один из таких проектов клубный дом Sinatra в Большом Тишинском переулке, д. 38, бывшее административное здание «Роспечати». Бюро Glekepartners разработало проект, в архитектурной концепции которого сохранилась исходная архитектура дома в стиле сталинского классицизма. Проектом предусмотрены апартаменты в достаточно маленькой для премиального формата нарезке от 35 до 80 кв.м и пентхаусы до 180 кв.м. На старте продаж цены начинаются от 290 тыс. за кв.м.

Также в конце 2019 анонсирован к сдаче клубный Quartet House на Покровке 43/8 - реконструкция исторического кирпичного дома 1860 г постройки. Автором проекта выступило архитектурное бюро ARST. Нетипичный для Москвы камерный проект рассчитан всего на четыре 3-х уровневые апартамента, каждый из которых имеет уникальное фасадное решение, относящееся к различным эпохам московского классицизма. Стоимость квадратного метра порядка 600 тыс. руб за кв.м.

В большинстве проектов реконструкции застройщики реализуют апартаменты. Есть смешанные проекты. Например, в «Доме с Атлантами» (архитектурное бюро «Цимайло Ляшенко и партнеры) на ул. Солянка, помимо 12 апартаментов предусмотрены 4 таунхауса и 1 особняк. Другой смешанный проект – Wine House, где часть жилых помещений выполнена в стиле лофт (реконструируемая часть), а часть – квартиры в классическом исполнении.

Бывшие фабрики и заводы, выгодно расположенные в премиальных локациях Москвы, идеально подходят для организации именно лофтов в индустриальном стиле со свободной планировкой, высокими потолками до 5-6 метров и панорамными окнами. Обычно представлены апартаменты и лофты небольших площадей. Это происходит потому, что возникает необходимость уместить заводское окно высотой в 3-4 метра в рамки одного компактного пространства. С другой стороны, подобная планировка позволяет воплотить множество интересных дизайнерских идей – создать антресоль, разместить там спальню или мастерскую.

Для точечных объектов редевелопмента характерна эксклюзивность, а покупатели готовы платить больше не только за возможность жить в «доме с историей», но и за престижную локацию. Именно поэтому все такие проекты расположены в историческом центре. Локации ближе к ТТК все же больше подходят для проектов бизнес-класса.

Сегодня исторический центр невозможен без реновации либо реставрации, которая позволяет сохранить облик старой Москвы. Именно поэтому застройщики отдают предпочтение в архитектуре именно классическим направлениям. Например, Полянка 44 – комплекс элитных особняков, 3 из которых отреставрированные здания конца 19 века, спроектированные Густавом Гельрихом. Они и задают архитектурное направление всего комплекса – классический английский стиль. Это камерный проект, который создан лондонским архитектурным бюро John McAslan + Partners. Стоимость квадратного метра 500 – 1,3 млн руб/кв.м.

В вопросах архитектурных концепций застройщики исходят из первоначальной задумки автора. Если говорить о реконструкции исторических построек, зачастую являющихся памятниками архитектуры, то застройщики сохраняют первоначальную архитектуру, воссоздавая ее по архивным данным и чертежам. Например, «Дом Наркомфина» - памятник архитектуры конструктивизма. Архитекторами будут не только отреставрированы фасады, но и сохранены оригинальные планировочные решения 1920-х: двухуровневые квартиры, эксплуатируемая крыша, ленточное остекление. При этом объект адаптировали под современные требования премиального жилья: полностью заменили все инженерные системы, установили систему «умный дом». В бывшем коммунальном блоке разместятся объекты инфраструктуры для жильцов, а внутренняя территория будет благоустроена, предусмотрен наземный паркинг. Стоимость квадратного метра – 600-800 тыс. руб/кв.м

Чаще всего в процессе работ в здании из исходных элементов в лучшем случае сохраняется лишь часть несущих конструкций и периметр наружных стен, а внутренние помещения теряют свой первозданный облик, за исключением отдельных элементов, представляющих собой предмет охраны- например лестницы. Хороший пример «Дом с Атлантами» на ул. Солянка 7 - образец московской эклектики с лепниной на фасаде, львиными масками и фигурами атлантов. Застройщик полностью сохраняет внешний облик – восстанавливает кирпичную кладку, историческую лепнину, цвет фасада. При этом внутреннее пространство и инженерия полностью меняются в соответствии с современными стандартами. Цены в ЖК «Дом с Атлантами» стартуют от 800 тыс руб./кв.м за апартаменты и таунхаусы, 1,1 – 1,2 млн. руб/кв.м – пентхаусы.

С другой стороны, если говорить о бывших промышленных площадках, где реконструированные объекты являются лишь частью комплекса, то часто застройщики используют смешение стилей, разбавляя индустриальную тематику фабрик современными формами. По такому принципу разработаны проекты ЖК Lucky, ЖК Wine House (архитектурные бюро ТПО «Резерв» и SPEECH). В результате получается интересный архитектурный диалог истории и современности.

Что касается придомовой территории, то наибольшие возможности дают именно бывшие промышленные площадки за счет большой площади, например, для организации сквера или бульвара. А в ходе точечной реконструкции старинных домов в окружении существующей застройки, как правило, девелоперы предусматривают закрытую внутреннюю территорию с ландшафтным дизайном и концепцией «двор без машин». Если место позволяет, то застройщик старается создать «оазис» с живописной парковой зоной, фонтанами, прудами, пешеходными дорожками. Если здание стиснуто со всех сторон, то у него может не быть даже внутреннего двора.