Что станет с семейной ипотекой после 1 июля

Скорее всего ставка будет повышена. Это еще один закономерный шаг со стороны государства, чтобы охладить рынок ипотечного кредитования, перегретый до предела. В целом Минфин и ЦБ РФ еще в конце 2023 года начали принимать меры, направленные на плавное сокращение доли льготной ипотеки. И это правильно, что все инициативы принимаются постепенно, затрагивая разные группы заемщиков. Это позволит относительно безболезненно максимально свернуть все программы с гос.поддержкой, чтобы не вызвать шоковое состояние у населения.

Тем не менее ставка 12% для семей с детьми старше 6 лет кажется слишком высокой и приближающейся уже к базовой. Не совсем справедливо делать столь большой разрыв между категориями заемщиков в рамках одной программы. Да и сам процент оказывается намного выше других адресных льготных программ – например, дальневосточная ипотека или ипотека для IT-сектора. По сути, это получается уже и не льготная программа, а просто сниженный процент по кредиту.

Деление заемщиков только лишь по возрасту ребенка не учитывает многие факторы, которые влияют на возможности и платежеспособность конкретной семьи. Более правильным было бы сделать дифференцированный процент по кредиту, зависящий от региона проживания и цен на квартиры в нем, уровня дохода семьи, количества детей.

В целом, новая инициатива естественно негативно повлияет на динамику продаж. И в большей части это будет заметно в регионах с более низкими доходами населения, где покупка жилплощади станет еще менее доступной. При этом сам по себе спрос от этой инициативы критично не пострадает. Потому что потребность в покупке своей квартире для семей с детьми сохранится. Скорее можно ожидать фактор отложенного спроса, часть отложит покупку в надежде снижения цен или процента по кредиту, другая будет копить деньги, чтобы сократить сумму кредита за счет бОльшего первоначального взноса. Так или иначе, ужесточение льготных условий делает ипотеку и жилье менее доступным для населения на фоне не растущих доходов.

Если рассматривать в качестве ориентира прошлую инициативу по ужесточению льготной ипотеки, то да, лимиты должны быть сокращены. Но здесь есть нюанс – сокращение лимита сделает льготную ипотеку бессмысленной именно для семей. Сейчас максимальный размер кредита 12 млн. руб. по Москве, области и Санкт-Петербургу, и до 6 млн. по остальным регионам. При минимальном первоначальном взносе 20%, предельная стоимость квартиры 14-15 млн. руб. Семьи с детьми рассматривают обычно не менее 2-3 комнат, и при текущих ценах на квартиры даже за 15 млн. руб. в Москве в комфорт-классе предложение уже является ограниченным. При сокращении лимита еще больше выбор станет предельно ограниченным. Здесь заемщику придется либо дольше копить на бОльший первоначальный взнос, то есть на рынке образуется отложенный спрос, который реализуется через год-три. Либо выбирать менее подходящий вариант – район похуже, площадь и комнатность меньше. А именно для семей второй вариант зачастую является неприемлемым. Поэтому дабы сохранить смысл семейной ипотеки для заемщиков увеличение лимитов уже не нужно.

Вполне возможно, что размер первоначального взноса будет также увеличен. Но это отчасти станет неизбежностью для ряда заемщиков, так как при увеличении ставки по кредиту им уже становится намного выгоднее максимально снизить размер кредита за счет бОльшей суммы первоначального взноса. Если еще и будет сокращен лимит по размеру кредита, то других вариантов просто не остается, иначе заемщик просто не сможет найти подходящий по цене вариант.