Первый портал о трендах и тенденциях в сфере недвижимости и инвестиций

Запрет строительства апартаментов, статья для портала «Новострой-М»

Автор: Земцова Елена Евгеньевна

Новый законопроект в отношении апартаментов главным образом отразится на первичном рынке Москвы, в регионах данный формат не столь распространен. Больше всего он затронет премиальный и элитный сегменты, в которых на апартаменты приходится практически половина предложения. В сегменте комфортного жилья их доля не более 15%.

Апартаменты как вид недвижимости давно требует создания нормативно-правовой базы для регулирования сегмента, причем быстро растущего. И первое, что необходимо, законодательно закрепить само понятие и разработать методологию классификации проектов. На рынке есть объекты, попадающие под категорию «апартаментов», но фактически ими не являющиеся, в частности апарт-отели или сервисные апартаменты при гостиничных операторах. Например, проекты The Book на Новом Арбате и Fairmont & Vesper Residences на Тверской. Полный запрет апартаментов может повлечь негативные последствия в первую очередь для гостиничного бизнеса. Нельзя запретить строить гостиничные апарт-комплексы и инвесторам продавать номера в них. Также как нельзя принудительно присвоить статус жилой недвижимости номерам в апарт-отелях.

Поэтому более разумный подход - не запрет строительства апартаментов в целом, а создание нормативной базы для их регулирования. Необходимо применение жестких требований к так называемому «псевдожилью» - фактически жилым домам, возводимым на земле «под коммерческую застройку».

Для застройщика апартаменты – более легкий путь, фактически лазейка в законодательстве, т.к. на них не распространяются санитарно-эпидемиологические правила для жилых помещений, и нет необходимости в социальной инфраструктуре. Разницы в технологиях строительства нет, и девелоперы, специализирующиеся на апарт-комплексах, могут легко переориентироваться на жилье. Но усложняется процедура получения разрешительной документации. Для начала реализации проекта жилого комплекса нужно найти подходящий земельный участок с хорошей жилой и инженерной инфраструктурой и пройти массу согласований. Поэтому при запрете апартаментов необходимы изменения и в градостроительных регламентах. На многих территориях, где по тем или иным причинам строительство жилья невозможно, реализуются апарт-комплексы. Логичное следствие данной инициативы - возможность изменения вида разрешенного использования земельных участков, чтобы застройщики могли строить именно жилье.

Вопросы есть и к процедуре присвоения статуса жилья апартаментам в текущих проектах. Во-первых, поменяется ли стоимость их обслуживания и налогообложение, либо только появится возможность постоянной регистрации. Во-вторых, как будут обеспечиваться уже построенные комплексы социальной инфраструктурой. Владельцы апартаментов, став собственниками жилья, потребуют строительства школ, поликлиник, детских садов, положенных им по закону. Но в Москве огромный дефицит свободных площадок, строить физически негде. Вопрос должен решаться уже на уровне муниципалитета, а не конкретным застройщиком. В-третьих, что будет с объектами, не соответствующими требованиям к жилой недвижимости, каким образом их планируют приравнивать к жилью в обход правил. И здесь главное не допустить, чтобы амнистия создала прецедент для снижения требований к стандартам жилья.

Если говорить о реакции рынка на законопроект, то можно ждать повышенную активность со стороны девелоперов. Во-первых, форсирование выхода новых апарт-комплексов в высокой степени готовности. Во-вторых, рост активности по получению разрешений на строительство. Застройщики сейчас будут спешить закрепить правовой статус своих объектов и обеспечить юридическую безопасность их реализации в текущем формате. Аналогичная картина была и в 2019 году в связи с переходом на проектное финансирование. Справедливо, чтобы все проекты, начатые как апартаменты, были достроены в этом же формате. Пересмотр статуса помещений на жилые существенно меняет экономику, и проект может просто стать нерентабельным.

Второе возможное последствие – незначительное повышение стоимости апартаментов в текущих проектах, попадающих «под амнистию». Если ранее разница в цене по сравнению с квартирами достигала 10-15%, то сегодня она не столь существенна, а в элитном сегменте апартаменты могут стоить даже дороже. Причина - высокий уровень новых проектов. По своим характеристикам, благоустройству внутренней территории и инфраструктуре апарт-комплексы не уступают жилым домам. А по «начинке» даже более интересны: это и необычные планировки с высокими потолками, и отделка от известных дизайнеров, и собственные террасы. Так в элитном сегменте в октябре средняя цена одного квадратного метра апартаментов - 1 106 000 руб., квартир – 1 077 500 руб. В премиальном сегменте – 615 000 руб. за квадратный метр апартаментов и 643 000 руб. - квартир. В бизнес классе 272 000 руб./кв.м - апартаменты, квартиры – 286 000 руб./кв.м. Таким образом, в долгосрочной перспективе ценообразование в новых проектах не сильно изменится.

Подводя итог, регламентация сегмента апартаментов требует внесения поправок в целый ряд федеральных законов — в жилищное, градостроительное и земельное законодательство. На чтения закона и его рассмотрение в Совете Федераций уйдет не один месяц, поэтому ситуация прояснится не ранее 2021 года. До этого момента существенных изменений не произойдет, и застройщики продолжат строить апартаменты в прежнем формате.