Что не так с системой трейд-ин квартир?

Система трейд-ин недвижимости, или «квартира в зачет» у застройщика, постепенно теряет свою популярность. Главным образом, это связано с тем, что цены на вторичку практически сравнялись с новостройками. Если ранее, продав свою квартиру на вторичном рынке, можно было приобрести новостройку с доплатой и пустить эти деньги на ремонт или меблировку, то сегодня средств от продажи едва ли хватит на покупку самой квартиры.

Кроме того, передавая свою квартиру на реализацию застройщику, покупатель должен понимать, что, во-первых, застройщик изначально берет квартиру ниже ее рыночной цены (как правило на 10-15% дешевле), а во-вторых, будет всеми силами стремиться еще снизить цену продажи. Для застройщика это непрофильный актив, и ему невыгодно долго находиться в экспозиции с квартирами по трейд-ин. А значит он будет продавливать цену вниз для скорейшей реализации. И это играет не в пользу покупателя, потому что он теряет деньги от продажи квартиры на не рыночных условиях. Важно и то, что бронь квартиры в новостройке по схеме трейд-ин фиксируется на небольшой промежуток времени – обычно не более 2-3 месяцев. И покупатель сам заинтересован продать как можно быстрее. Поэтому по итогу вырученная сумма от покупки квартиры может сильно отличаться от изначально оговоренной. И доплатить покупателю придется сумму намного больше планируемой, возможно потребуется привлечь ипотечные средства.

Нюанс также в том, что покупатель фактически становится связан с конкретным застройщиком и проектом и теряет возможность свободного выбора по рынку. И у застройщиков обычно много требований к тем квартирам, которые они берут на реализацию – по расположению, цене, даже комнатности. Например, ПИК не берет по трейд-ин квартиры свыше 3-х комнат. Поэтому далеко не каждая квартира на вторичном рынке подойдет под схему трейд-ин.

Тем не менее, в связи с последними нововведениями касаемо льготной ипотеки, система трейд-ин может снова набрать популярность и комбинироваться, например, с рассрочкой. Теряя покупателей, отказывающихся от покупки по базовым ипотечным ставкам, застройщики будут соглашаться на любые схемы, только бы привлечь покупателей.

Что касается вторичного рынка, то с ужесточением льготных программ, он практически сравняется по ставкам с новостройками. Для ипотечников становится без разницы, что приобретать - новостройку или вторичную недвижимость. А значит сильнее станет играть фактор цены. У застройщиков маневров для снижения нет, они сильно зависят от роста себестоимости и вынуждены поднимать цены для сохранения рентабельности проектов. А вот у собственников вторички такая возможность есть, поэтому в случае адекватной цены и дисконта, часть покупателей переключится на вторичный рынок. И конечно же, еще более востребованы станут апартаменты, цена на которые на 20-30% ниже квартир. При этом они могут иметь более выгодное расположение и находиться в топовой локации. А программы трейд-ин и рассрочки действуют на эти проекты на тех же условиях, что и на квартиры.