Вердикт - рынок "перегрет": ждет льготную ипотеку

Необходимость регулирования льготной ипотеки назревала давно, так как рынок уже явно перегрет. Общий портфель ипотечного жилищного кредитования по России сегодня более 17,4 трлн рублей. Только в октябре было выдано кредитов на 770 млрд. рублей по официальным данным ЦБ РФ. Это в полтора раза больше аналогичного периода 2022 года. При этом первое ужесточение условий по льготной ипотеке, в частности первоначального взноса до 20% и повышение макропруденциальных надбавок, все же охладило спрос, но темпы выдачи кредитов остаются высокими. В целом за последние 3 года общая задолженность по ипотечным кредитам выросла почти в 2 раза – с 9,5 до 17,4 трлн руб. Такая закредитованность населения на фоне общего экономического спада в стране и роста безработицы в связи с уходом многих компаний из России действительно грозит схлопыванием ипотечного пузыря. Поэтому меры по ужесточению льготных программ более чем оправданы и необходимы.

Естественно, «охлаждение» льготной ипотеки приведет к падению темпов продаж. В большей степени, конечно, это скажется на эконом и комфорт-классах, где ипотека – это 85% всех сделок, 70% из них это – льготная. Тем не менее с октября по данным ЦБ РФ объем выданных ипотечных кредитов снизился на 22,4%, несмотря даже на скидки до 30-35% по ряду проектов.

Ипотека по базовым ставка 17-18% для большинства покупателей уже непосильна по ежемесячным платежам, поэтому продажи эконом жилья держались именно на льготной ипотеке. В краткосрочной перспективе после анонса информации про нововведения ожидаем небольшой всплеск покупательской активности. Здесь скажется и желание «запрыгнуть в последний вагон», и предновогодняя активность застройщиков – акции, скидки и тд. Но продлится она – месяц, от силы два, далее рынок ждет жесткая просадка.

В большей степени скажется даже не рост первоначального взноса, а ограничение общей суммы кредита с 12 до 6 млн. руб. для Москвы, области и Санкт-Петербурга. Средняя минимальная цена в Московской области на однушки в районе 5-6 млн. руб., двухкомнатные квартиры – от 7-8 млн. руб. в комплексах эконом класса. Здесь мы видим, что покупателям по льготным программам остается совсем ограниченное предложение для выбора – квартиры минимальной площади и в бОльшей удаленности от Москвы. Либо покупка в ипотеку с первоначальный взносом не 30%, а 40-50%. Это весьма серьезное ограничение для многих покупателей. Поэтому ожидаемо значительная доля потенциальных покупателей с рынка просто уйдет в начале 2024 года – либо копить необходимую сумму для первоначального взноса, либо ждать более выгодных условий по ипотеке.

В целом ситуация в России складывается таким образом, что жилье становится все менее доступным. С одной стороны цены на новостройки растут ежемесячно, с другой стороны растут ипотечные ставки и размер первоначального взноса. Сейчас у покупателей ограничена и возможность переключиться на вторичный рынок – цены там на уровне новостроек, ликвидных предложений немного, а ипотечные ставки высокие.

Поэтому покупательский спрос сместится в сторону апартаментов, которые дешевле квартир на 20-30%. При этом с точки зрения расположения, они могут быть даже более интересны квартир. Это позволит покупателям приобрести недвижимость в более хорошей локации по той же цене.

Конечно, для застройщиков такая ситуация может оказаться фатальной и разрушить все финансовые модели реализации проектов. Застройщикам важны продажи, чтобы максимально быстро наполнить эскроу-счета и снизить проценты по проектному финансированию. Поэтому при ограничении льготной ипотеки застройщики будут искать другие методы для стимулирования продаж. Например, уже сейчас активно предлагается беспроцентная рассрочка на 12 и более месяцев. Будут давать большие скидки, придумывать различные маркетинговые акции вроде кладовая или машиноместо в подарок. Все кроме, прямого снижения цен.