Объем нераспроданного жилья в новостройках достиг нового рекорда

Рост объемов нераспроданного жилья можно рассматривать как совокупность таких факторов как рост цен на жилье, рост ипотечных ставок с одновременным увеличением предложения на рынке.

Серьезное влияние на продажи жилья всегда оказывает ипотека, в большей степени, конечно, от нее зависят эконом и комфорт сегменты, где до 85% всех продаж – это ипотечные сделки. В 3-4 квартал 2023 года резкий рост ставки рефинансирования и ставок по ипотеке мог бы практически обрушить продажи бюджетного жилья, если бы не льготная ипотека и различные программы от застройщиков – субсидированная, траншевая ипотека, ипотека с кэшбэком и околонулевыми ставками тд. Тем не менее спрос с октября просел примерно на 20%, несмотря даже на скидки до 30-35% по ряду проектов. А объем предложения, наоборот, вырос за счет выхода на рынок 3-х новых проектов (Level Нижегородская, ЖК «Кутузовский квартал», ЖК «Метроном») и старта продаж новых корпусов в текущих проектах. Естественно, одновременный выход на рынок нескольких масштабных проектов в моменте увеличивает объем нераспроданных лотов. Ведь на старте продажи идут слабо, и основной пул лотов еще не реализован.

При этом важно отметить, что в бизнес и премиум сегментах рост ипотечных ставок не сказался на темпах продаж. Так в нашем клубном комплексе Sole Hills, с одной стороны, снизилось количество желающих приобрести апартаменты в ипотеку, а с другой увеличилось число покупателей готовых заключить сделку за счет собственных средств. Такая корректировка позволила поддержать стабильный уровень продаж в течение всего года. Здесь сыграл, во-первых, рост курса доллара и евро по отношению к рублю. Многие покупатели недвижимости хранят сбережения в валюте, поэтому рост валюты при обмене позволил увеличить сумму в рублях на 30%. Вторая причина - вложение средств в недвижимость хороший способ защиты капитала от инфляции. Третья причина – высокий спрос на почти готовые объекты недвижимости, как наиболее безопасный инструмент инвестиций. И в отличии от эконом сегмента, новые объекты премиального жилья выходят на рынок не так часто, поэтому предложение всегда остается ограниченным.

При этом цены на новостройки снижаться не будут точно, а наоборот продолжат расти, что они и делали последние 4 года. Возможна небольшая корректировка за счет различных акционных предложений на наименее ликвидные лоты в преддверии новогодних праздников. Но в целом текущая экономическая ситуация с ростом стоимости материалов, оборудования, рабочей силы и как следствие себестоимости строительства не дает застройщикам маневра для снижения цен. На рост стоимости квартир повлияет и более высокая стадия готовности текущих проектов со сроком сдачи в 2024-2025 годах. По рыночной практике, к моменту ввода в эксплуатацию цены в этих проектах вырастают в среднем на 50% по сравнению со стадией котлована.

Ситуация на рынке недвижимости зависит не только от роста ставок, но и в целом от политико-экономической ситуации в стране и в мире. Если, например, СВО закончится и с банковского сектора снимут санкции, экономика начнет восстанавливаться, ипотечная ставка может опуститься и ниже 11-10%. Это в свою очередь подстегнет продажи жилья. Если положительных перемен не произойдет, то можно ожидать снижения не только продаж в текущих проектах, но и сокращение количества старта новых проектов. Многие застройщики уже замораживают новые проекты, так как не готовы брать проектное финансирование под сегодняшние высокие проценты. Так или иначе, но общий объем нераспроданного жилья будет планомерно сокращаться.