О коммерческих помещениях в новостройках

Автор: Земцова Елена Евгеньевна

1. Есть мнение, что спрос на коммерческие помещения, встроенные в новые дома, уже не пользуются той же популярностью, что прежде. Так ли это?

Коммерческие, главным образом торговые, помещения в новостройках по-прежнему востребованы. Арендный бизнес, основанный на сдаче помещений в аренду, - один из самых прибыльных способов инвестирования в недвижимость. Доходность таких вложений может доходить до 15-20% годовых, что намного выше процентных ставок по депозитам в банке или дохода от сдачи квартир в аренду. Поэтому в последние годы отмечается устойчивый спрос именно на торговую недвижимость. В новостройках торговые помещения более качественные, т.к. изначально проектируются по использование в коммерческих целях, в отличие от старых домов, где большинство помещений на 1-х этажах – это бывшие квартиры, переведенные в нежилой фонд. По статистике в новостройках наиболее ликвидные помещения раскупаются еще на этапах строительства у застройщика, а к моменту ввода комплекса в эксплуатацию и заселению помещений в продаже уже нет.

2. Какие помещения чаще всего пользуются наибольшим спросом?
Наибольшим спросом пользуются помещения, расположенные на первой линии оживленных улиц с высоким эффективным трафиком, а также помещения в спальных районах. Если говорить о проектах массовой жилой застройки, то более востребованы будут те помещения, витрины которых выходят на центральные улицы комплекса.

Что касается характеристик самих помещений, то наибольшим спросом пользуются помещения на первых этажах, со свободной планировкой и витринным остеклением, а также несколькими входами, как минимум основным с главной улицы и дополнительным «со двора» для разгрузки и эвакуации. А наличие нескольких основных входных групп позволит при необходимости поделить помещение на блоки и впоследствии дороже сдать его в аренду. Кроме того, важен объем электрической мощности, минимальное значение которой составляет 0,2 кВт на 1 кв.м. У продуктовых магазинов и заведений общепита повышенная норма потребления электричества за счет холодильного и кухонного оборудования, поэтому плюсом станет возможность увеличения мощности. Также повышает ликвидность помещения вытяжка для общепита или возможность ее оборудовать, а также наличие летней террасы.

Что касается размеров, то наиболее востребованы помещения минимальных площадей. Они актуальны для непрофессиональных инвесторов, которые впервые выходят на рынок коммерческой недвижимости и располагают небольшим бюджетом. Например, небольшое помещение 30-50 кв.м в новостройках области можно купить до 10-15 млн руб., что является совсем невысоким «входным билетом» в сегмент.

Большие помещения пользуются спросом, как правило, у сетевых игроков, например продуктовый ритейл рассматривает в среднем площади 350-500 кв.м.

3. Какие объекты торговли или услуг чаще всего открываются в новостройках, и какие из них пользуются наибольшим вниманием со стороны местных потребителей?
В новостройках обычно открываются магазины товаров первой необходимости и предприятия сферы услуг, ориентированные на местных жителей: продуктовые магазины, как сетевые, так и формата «у дома», аптеки, алкомаркеты, салоны красоты, медицинские центры и бытовые услуги. Если в помещении технологически возможно оборудовать вытяжку, то - заведения общественного питания: например, пиццерии или семейные кафе. При этом состав арендаторов может различаться по мере реализации проекта. Так, например, в первые годы после заселения, пока жители ведут ремонтные работы, востребованы различные магазины строительных материалов, мебели, сантехники и проч. Они нацелены на временный спрос и спустя 3-5 лет, по мере снижения востребованности товаров для ремонта, бизнес перемещается в другой район. А освободившиеся площади занимают те же магазины, салоны красоты и т.д.

4. Какие прогнозы о сегменте коммерческой недвижимости Вы могли бы дать на ближайшие полгода-год?
Однозначно сегмент торговой недвижимости сегодня очень перспективный и востребованный, и предложение в новостройках становится намного качественнее. Застройщики начали уже на этапе проектирования задумываются об эффективности ритейла, чего не было еще 5-7 лет назад. Самого предложения помещений в новостройках также становится больше, сегодня уже более чем в 90% новостроек первые этаже – это коммерческие помещения, которые создают инфраструктуру комплекса.

Сейчас отмечается тенденция активного спроса на помещения в бюджете до 30 млн руб., которые приобретаются не с целью инвестирования, а для личного пользования. Как правило, это стартаперы, которые покупают помещения в том же районе или даже доме, где сами живут.