Что будет с рынком жилья и ценами: прогнозы до конца года

Основными тенденциями конца 2023 года на рынке жилой недвижимости станут рост цен и ипотечных ставок. По спросу мы ожидаем традиционный краткосрочный всплеск со стороны покупателей, стремящихся «запрыгнуть в последний вагон» и купить квартиру до ее подорожания. Активны будут и ипотечные заемщики, спешащие оформить ипотеку по текущим ставкам.

Далее спрос пойдет на спад, так как основная масса покупателей уже удовлетворит свои потребности в приобретении жилья. Часть ипотечных заемщиков в целом уйдет с рынка в ожидании снижения ипотечных ставок.

Будет расти акционное предложение от застройщиков, различные ипотечные программы – субсидированная ипотека, околонулевая ипотека, ипотека с кэшбэком и тд. Все это грозит ростом ипотечного пузыря на рынке, поэтому ожидаем, что такие программы будет еще жестче пресекаться Центробанком. Поэтому так или иначе, но спрос на рынке будет падать.

Цены на первичное жилье однозначно будут расти ввиду увеличения себестоимости строительства из-за роста цен на стройматериалы и удорожания проектного финансирования. Но при этом мы прогнозируем незначительно повышение стоимости квадратного метра. Это связано с тем, что рост цен будет сдерживать дорожающая ипотека. А сейчас до 70% всех сделок проходят с ипотечными заемщиками. Однозначно рост ипотечных ставок в среднем до 15% годовых снизит долю покупателей, приобретающих жилье в ипотеку как на первичном, так и на вторичном рынке. Это может серьезно обрушить продажи новостроек.

Поэтому застройщики активно начнут стимулировать покупателей различными скидками, акциями, субсидированными программами ипотеки, чтобы частично нивелировать рост ставок и поддержать спрос. Поэтому до конца года можно будет найти весь выгодные предложения от застройщиков, несмотря на общий рост цен.

Что касается вторичного рынка, то он достаточно инертен по сравнению с первичным. Первое время продавцы будут держать текущий уровень цен либо немного повышать его вслед за застройщиками, сокращая разрыв в цене. Далее цены либо установятся примерно на уровне новостроек, либо немного пойдут вниз на фоне сокращающегося спроса. Вторичный рынок не обладает такими возможностями для привлечения покупателей как застройщики, и единственным вариантом для реализации объектов станет дисконтирование.

Несмотря на общую напряженную экономическую ситуацию, регулярно появляются анонсы выхода новых проектов, как эконом, так и премиум сегмента. Девелоперские компании продолжают активно скупать земельные участки с ГПЗУ и без в Москве и Московской области под новые проекты.

Что касается избыточного предложения в Москве и области, то это в большей степени зависит от локации. Например, в пределах Новой Москвы и Московской области сейчас реализуется достаточное количество проектов, чтобы можно было говорить о том, что рынок насыщен предложениями. Практически ежемесячно рынок пополняется предложениями либо в стартующих проектах, либо в новых корпусах уже реализуемых объектов.

В центре Москвы же наблюдается обратная ситуация, и объем общего предложения продолжает сокращаться. Во многом это связано с дефицитом площадок под строительство в центральном округе. Так, например, в Мещанском районе на данный момент готовится к вводу в эксплуатацию всего один новый проект – Sole Hills на Олимпийском проспекте.


В ближайшей перспективе снижение цен на жилую недвижимость маловероятно. Главным образом, за счет того, что растет себестоимость строительства для застройщиков. И чтобы сохранять необходимый уровень маржинальности проектов, они закладывают возросшие расходы в конечную стоимость жилья.

Во-первых, сказывается рост стоимости оборудования и строительных материалов, в особенности импортных. Причем цены выросли не только в рублях, но и в валюте на мировых рынках. Несмотря на то, что многие иностранные производители ушли с российского рынка, полностью отказаться от импортных материалов застройщики не могут.

Общая напряженная геополитическая ситуация в первую очередь затрагивает курс рубля. После недавнего укрепления рубль снова начал сдавать позиции и пробил планку «100» в начале октября. В целом сейчас складывается очень опасная ситуация для экономики, чреватая ускорением девальвационных настроений и ростом инфляции, если курс доллара снова превысит и стабилизируется выше 100 рублей. Все это ведет к росту цены на импортные стройматериалы, а также услуги подрядных организаций. Особенно это касается премиального сегмента, где традиционно используется импортная инженерия, лифтовое оборудование, натуральный камень с зарубежных месторождений и т.д., а также в проекты часто привлекаются зарубежные архитекторы и дизайнеры.

Во-вторых, рост ключевой ставки с 7,5 до 13%. Величина ставки рефинансирования напрямую влияет на стоимость проектного финансирования для застройщиков. Такой большой скачок ключевой ставки резко повысил процентные по кредитованию застройщиков. Опять же для покрытия возросших издержек застройщики вынуждены будут поднять цены в своих проектах.

В-третьих, не менее важен и фактор ощутимого дефицита рабочей силы. Так как многие рабочие, строители, инженеры и другие специалисты находятся сейчас в зоне СВО, то наблюдается нехватка рабочей силы для реализации проектов. Это позволило подрядным организациям поднять ценник на свои услуги. Девелоперские компании вынуждены соглашаться на такие условия, чтобы соблюсти сроки строительства.

Главные опасения вызывают неизбежный рост себестоимости строительства и проектного финансирования. Действительно, существует вероятность, что некоторые девелоперские и строительные компании уйдут с рынка. В большей степени это касается конечно мелких игроков, у крупных есть запас прочности на такие случаи.