О специфике и сложности реставрации исторических зданий

Автор: Земцова Елена Евгеньевна

1. Как вы оцениваете программу реставрации зданий частными инвесторами при предоставлении им здания в аренду по ставке "1 рубль за квадратный метр"?

В Москве на сегодня большое количество объектов культурного наследия в неудовлетворительном и полуразрушенном состоянии. Восставить их на средства только лишь из госбюджета невозможно, поэтому программа льготной аренды городской недвижимости с инвестиционными обязательствами – эффективный инструмент привлечения частных инвестиций в социальные объекты. Именно поэтому, если в здании есть потенциал для бизнеса и извлечения доходов, то городу выгодно запускать его на торги по программе «Памятник за рубль». Для инвесторов программа не менее интересна. Несмотря на большие первоначальные вложение, аренда сроком на 49 лет исторического здания в центре Москвы обойдется, скорее всего, гораздо дороже, чем реставрационные работы. Так как в дальнейшем здание можно сдавать в субаренду уже по рыночной цене, это хороший инвестиционный инструмент со сроком окупаемости 10-12 лет.

2. В чем заключаются основные сложности и особенности проведения реставрационных работ в Москве?

Основная сложность при реставрации исторических построек, являющихся памятниками архитектуры - это необходимость сохранения первоначальной архитектуры, которая воссоздается по архивным данным и чертежам, с одновременным приспособлением здания под современные условия эксплуатации. Но проблема заключается в том, что старинные здания и особняки возводились по устаревшим технологиям строительства и использованные конструктивные решения (деревянные перекрытия, кирпичные или деревянные стены, ленточные фундаменты и др.), а также инженерия не отвечают современным требованиям и нормам эксплуатации и безопасности даже без учета износа. Поэтому чаще всего реставрация проходит с укреплением фундамента и сохранением несущих конструкций и периметра наружных стен. Внутреннее пространство при этом перестраивается, за исключением отдельных элементов, представляющих собой предмет охраны – например, лестницы. В ряде случаев охранные требования могут распространяться и на элементы интерьеров – оформление холлов, галерей, внутренних помещений.

Кроме того существует проблема того, что за длительное время эксплуатации здания, особенно если речь идет об особняках конца 19 - начала 20 веков постройки, условия вокруг него существенно изменились. Прокладка городских коммуникаций, строительство новых домов, изменение характеристик грунта — все это приводит к дополнительному ухудшению характеристик и без того ветхих исторических объектов.

Поэтому проекты реставрации требуют тщательной подготовки и проведения дорогостоящих научных исследований с привлечением архитекторов и историков. Необходимо оценить состояние грунта под объектом и прилегающей территории, исследовать состояния фундамента и несущих конструкций и степень их износа. На основе этого разрабатывается проект, который подлежит обязательному согласованию в Департаменте культурного наследия, только после чего можно приступать к реализации. За счет сложности реставрационных работ такие проекты могут быть в 1,5-2 раза дороже нового строительства.