Редевелопмент промзон - потенциал роста для Москвы

Основная причина для редевелопмента – почти полное отсутствие свободных площадок под застройку, особенно в пределах ТТК и Садового кольца. Сейчас можно выделить 2 основных направления редевелопмента: освоение бывших промзон и точечную реконструкцию или капитальный ремонт старого фонда, зачастую с сохранением и восстановлением исторических фасадов зданий. Что касается промзон, то осваивать их девелоперы начали с 2000-х. Именно тогда было преобразовано и снесено более 20 промышленных комплексов, а на их месте появилась жилая застройка. Помимо большого участка земли под застройку в хороших локациях, преимуществом таких участков является практически решенный вопрос с коммуникациями, которые нет необходимости организовывать с нуля.

Сегодня наиболее перспективное направление – девелопмент на территории промышленных площадок, бывших фабрик и заводов. Подобных проектов достаточно много, из наиболее знаковых – ЖК «Зиларт», ЖК «Садовые кварталы» на месте Московского завода «РТИ-Каучук», ЖК RedSide (ул. Макеева 19) в бывшей промзоне №4 «Звенигородское шоссе», ЖК «Сердце Столицы» от застройщика «Донстрой», расположенный на Шелепихинской набережной, Жилой квартал «Рассвет Loft Studio» (застройщик KR Properties), построенный на территории бывшей мебельной фабрики «Мюръ и Мерилизъ» в Столярном переулке.
Из застройщиков активно занимается редевелопментом компании «Vesper», O1 properties, например проект реконструкции фабрики «Большевик» и проект ant St Nickolas , Компания Stone Hedge - комплекс апартаментов “Art residence”, “Tribeka”. Компания ВМС «Девелопмент», специализирующаяся именно на проектах реконструкции, и их новый проект «Дом с Атлантами» на ул. Солянка 7, ввод в эксплуатацию после реконструкции с сохранением фасадов в стиле классицизма планируется на 2020 год.

Преимущественно это нежилые здания концептуально организованные под жилые цели в рамках редевелопмента относится к бизнес и премиум классу. Связано это с тем, что с точки зрения престижных локаций и высоких затрат на редевелопмент по сравнению с новым строительством строить бюджетное жилье нецелесообразно. В основном все проекты представляют собой нежилые здания, с хорошим высоким уровнем инженерии, дорогими фасадными и интерьерными решениями холлов. При этом если несколько лет назад на пике популярности была эстетика лофтов, которая органично вписывается в архитектуру фабрик 19-20 веков, то сейчас застройщики больше переходят к концепции классических клубных домов. Архитектурная тенденция последних лет – сочетание в проекте исторических построек с современными концептуальными элементами. В качестве примера, можно привести ЖК Wine House в Замоскворечье, состоящий из отреставрированного здания завода шампанских вин «Корнет» часть помещений в стиле лофт а часть в классическом исполнении. Если говорить о реконструкции старинных зданий и особняков, то сложность в том, что зачастую они являются памятниками архитектуры, и застройщик обязан сохранить первоначальную архитектуру, организовав приспособление здания к современным условиям эксплуатации. Поэтому главная задача девелопера - это сохранение исторических фасадов здания с одновременным добавлением тенденций современных элитных комплексов: панорамного остекления, функциональных планировок, современных инженерных систем, эксплуатируемых кровель, подземного паркинга. Естественно, внутреннее пространство полностью перестраивается, т.к. старые конструкции и инженерия не отвечают современным требованиям и нормам эксплуатации и безопасности. В процессе работ в здании из исходных элементов в лучшем случае сохраняется лишь часть несущих конструкций и периметр наружных стен, а внутренние помещения теряют свой первозданный облик, за исключением отдельных элементов которые представляют собой предмет охраны- например лестницы. Интересные проекты реконструкции старого фонда: новый комплекс апартаментов «Театральный дом» на Поварской, бывшая театральная Студия Станиславского; Большая Дмитровка 9, особняк «История», бывший доходный дом конца 19 века, Пречистенка 13 – доходный дом Я.А.Рекка, «Дом с Атлантами» на Солянке и др.
Что касается придомовой территории, то наибольшие возможности дают именно бывшие промышленные площадки за счет большой площади, например, для организации сквера или бульвара. А в ходе точечной реконструкции старинных домов в окружении существующей застройки, как правило, девелоперы предусматривают закрытую внутреннюю территорию с ландшафтным дизайном и концепцией «двор без машин».

Помимо продолжения редевелопмента промзон, скорее всего, тенденцией следующих лет станет реконструкция не только старинных особняков, но и административных зданий советской постройки, расположенных в центре, например, в непосредственной близости от Кремля и с панорамными видами на город. Найти свободный участок под застройку в этих локациях практически невозможно. При этом морально устаревшие и ветхие, эти здания портят общий архитектурный облик столицы.