Первый портал о трендах и тенденциях в сфере недвижимости и инвестиций

Особняки под реконструкцию

Автор: Земцова Елена Евгеньевна

Последние несколько лет инвесторы на рынке недвижимости активно скупают небольшие здания площадью от 250 до 5000 кв.м. Идея в том, что инвестор приобретает ветхое здание и проводит в нем капитальный ремонт или реконструкцию, увеличивая общую площадь, улучшая объемно-планировочные решения, проводит полную замену всех коммуникаций, реставрирует фасад, тем самым существенно повышает капитализацию объекта. На сегодняшний день в центре города большое количество ветхих объектов, которые используются неэффективно.

Все запросы по покупке зданий мы условно делим на два направления в зависимости от конечных целей покупателей.

1. Чисто инвестиционная цель. Задача – получить максимальную прибыль от реализации проекта. Спрос на старые строения по минимальной цене квадратного метра в хорошей локации Москвы. Это могут быть и небольшие особняки до 1000 кв.м на 1-й линии для организации стрит-ритейла и дальнейшего формирования арендного бизнеса, и здания от 2000 до 10000 кв.м под гостиницы или апарт-комплексы.

2. Покупка для собственного использования. Как правило, это особняки представительского класса для организации офиса компании или жилой резиденции площадью от 300 до 1000 кв.м внутри Садового кольца. Это здания с презентабельными исторические фасадами, с собственной территорией и парковкой. Не все покупатели готовы вкладываться в реконструкцию, поэтому предпочитают уже готовые здания с отделкой.

Большинство зданий под реконструкцию находятся в собственности государства и продаются на торгах по цене существенно ниже рыночной. На формирование стоимости объекта влияют такие факторы, как локация, площадь, состояние здания и коммуникаций, материал перекрытий и т.д. В среднем стоимость зданий, требующих капитального ремонта от 30000 до 200000 руб./1 кв.м. Несмотря на высокий входной билет, доходность таких инвестпроектов может составлять от 30 % до 100%. Основная сложность для инвестора заключается в грамотном просчете инвестиций: бюджет на реконструкцию может в разы превышать стоимость самого объекта. Важен правильный выбор возможных вариантов дальнейшего использования здания. Так, например, много объектов на Сретенке, Покровке, Арбате, Пречистенке могут приносить более высокую доходность при переформатировании их в торговую недвижимость с организацией витрин и деления на блоки с отдельными входами. Если здание является объектом культурного наследия, то на такое проектирование может уйти более года и не всегда получается организовать отдельные входы и витрины. Данные объекты мало подходят под торговые цели, но за счет красивых фасадов часто используются в качестве представительств компаний или жилых резиденций.

Мы имеем некоторый опыт реализации подобных проектов. Например организация витрин и отдельных входов в двухэтажном здании на Сретенском бульваре, д. 1 - в одном из самых живописных мест старой Москвы. Ранее в здании располагались склады, площадь использовалась совершенно неэффективно, поэтому как таковой доходности от арендного бизнеса не было, но был большой потенциал. Тк Бульварное кольцо - это прогулочная туристическая зона, в этой локации особенно востребованы помещения street retail, поэтому здание было переформатировано под торговую галерею, что позволило более выгодно сдать помещения в аренду и получить высокую доходность от арендного бизнеса на уровне 10% годовых, что является хорошим показателем для центра. В процессе ремонта полностью заменили инженерию и увеличили электрическую мощность, общая площадь здания увеличилась примерно на 10% за счет перепланировки и составила 762 кв.м, появились витрины и отдельные входы с главной улицы. Были сохранены и воссозданы из стеклофибробетона все классические архитектурные элементы фасада здания и восстановлена кирпичная кладка, а цоколь и места общего пользования отделаны гранитом. Сейчас здание сдается в аренду блоками площадью от 65 до 370 кв.м по ставке от 250 тыс. до 1,5 млн. руб. в месяц, и по сей день отмечается высокий интерес со стороны арендаторов совершенно разных форматов. С точки зрения эффективности выбор именно торгового формата в данной локации наиболее правильный. В начале октября в одном из помещений открылся салон красоты крупной сети Moné, существующей на рынке с 1998 года. Локация для салона крайне удачная – центр города, рядом множество бизнес-центров, включая офисы Лукойл и жилые дома, в шаговой доступности 3 станции метро. Салон расположен на 1-й линии бульварного кольца на пересечении ул. Сретенка и Сретенского бульвара, здесь интенсивный пешеходный и автомобильный трафик. Само помещение отвечает всем требованиям к качественному ритейлу – это большая площадь витринного остекления, высокие потолки 4 м, открытая планировка, достаточный объем выделенной электрической мощности, внутри выполнена качественная дизайнерская отделка.

Второй наш проект - особняк в Большом Афанасьевском переулке, д. 8 стр. 2, который мы реализовали совместно с архитектурной студией «AD Studio» Татьяны Борониной. Это совершенно иной формат – здание расположено в тихом переулке Старого Арбата, здесь нет трафика - идеальный вариант использования под представительский офис или жилую резиденцию. Особняк класса А площадью 500 кв.м находится на закрытой территории с парковкой. Изначально здание представляло собой маленький одноэтажный особнячок с мезонином. В ходе реализации проекта площадь была увеличена в 2 раза за счет надстройки второго этажа. Были полностью замены все коммуникации, создано эргономичное внутреннее пространство, выполнена дорогая дизайнерская отделка с использованием натурального мрамора и гранита и меблировка от премиальных итальянских брендов. При реконструкции планировочные решения сохранили свой первоначальный вид и проведено грамотное зонирование: на первом этаже организована общественная зона и приватная - на втором. Уникальность особняка заключается в возможности организовать перепланировку для увеличения количества спален и санузлов с целью оптимального использования пространства. Это позволяет использовать особняк и для размещения офисов, и в качестве жилой резиденции. Сейчас представительский особняк сдается в аренду по цене 4 млн. рублей в месяц, доходность арендного бизнеса составляет около 20%. Капитализация проекта за время реализации выросла в 2 раза.

При выборе здания в качестве инструмента инвестиций первое, на что нужно обратить внимание – локация, т.к. именно она определяет ликвидность объекта. Например, если здание планируется использовать под торговые цели, то нужно выбирать объекты с максимальным трафиком, обязательно на первой линии домов, желательно в небольшой удаленности от метро. Именно по этим факторам мы определили, что здание на Сретенском бульваре имеет большой потенциал в качестве стрит-ритейла. Хотя на момент начала проекта это было совершенно не торговое здание без витрин. С другой стороны расположение особняка на второй линии на закрытой территории станет преимуществом, если планируется использовать его в жилых целях.

Второе – возможность увеличения площади и этажности здания, т.к. это позволяет в разы повысить стоимость объекта. Наибольшее увеличение площади возможно за счет пристроенно-надстроенных частей здания, но сделать это должны позволять характеристики земельного участка. Перед реализацией реконструкции необходимо получение ГПЗУ, где указаны допустимые площадь и высотность построек, исходя из этого разрабатывается проект. Поэтому повышенным спросом всегда пользуются здания с большой территорией, которая дает еще и преимущество в виде собственной парковки. Мы реализуем ряд объектов с уже разработанными проектными решениями по увеличению площади зданий в 3-4 раза. Один из таких проектов в центре Москвы подразумевает сохранение первоначальной архитектуры исторического особняка и пристройку к нему 6-ти этажного современного офисного здания. Таким образом после реализации изначальная площадь здания 1200 кв.м увеличится почти до 4000 кв.м.

Стоит избегать памятников архитектуры, если целью является извлечение максимальной выгоды, т.к. возможности для перепланировки и увеличения площади будут ограничены. Основная сложность при реставрации исторических построек, являющихся памятниками, заключается в необходимости сохранения первоначальной архитектуры, которая воссоздается по архивным данным и чертежам, с одновременным приспособлением зданий под современные условия эксплуатации. Чаще всего реставрация проходит с укреплением фундамента и сохранением несущих конструкций и периметра наружных стен. Внутреннее пространство при этом перестраивается за исключением отдельных элементов, представляющих собой предмет охраны – например, лестницы, лепнина, печи. В ряде случаев охранные требования могут распространяться и на элементы интерьеров – оформление холлов, галерей, внутренних помещений. Необходимо оценить состояние грунта под объектом и прилегающей территорией, исследовать состояния фундамента и несущих конструкций и степень их износа. На основе этого разрабатывается проект, который подлежит обязательному согласованию в Департаменте культурного наследия, только после этого можно приступать к реализации строительного процесса. За счет сложности реставрационных работ такие проекты могут быть в 1,5-2 раза дороже нового строительства.