Street retail на Мясницкой: особенности и арендные ставки

Автор: Земцова Елена Евгеньевна

В чем состоят особенности Мясницкой улицы для стрит-ритейла?

Как менялся состав арендаторов на Мясницкой улице в последние годы? С чем это было связано?

Как обстоят дела с предложением в сегменте стрит-ритейла на сегодняшний день: какое количество свободных помещений, адекватны ли ставки аренды, достаточно ли подходящих для торговли площадей?

На какую аудиторию рассчитаны заведения на Мясницкой улице?

Как, на ваш взгляд, будет развиваться стрит-ритейл здесь в ближайшем будущем?

Большое влияние на развитие Мясницкой улицы как торгового коридора оказала государственная программа по благоустройству улиц центра Москвы. За последние годы улица стала намного более адаптирована для пешеходов за счет сокращения автомобильных полос с 4-х до 2-х и запрета парковки. Прежде всего от этого выигрывают кафе и рестораны, а также магазины спонтанных покупок, ориентированные на пешеходов.

Мясницкую сложно назвать популярной туристической улицей. В районе достаточная высокая деловая активность, в окружении расположено множество бизнес-центров и гос.учреждений: Федеральная служба по финансовому мониторингу, Департамент госзакупок Министерства обороны, Федеральная служба государственной статистики РФ, Федеральная служба по туризму, Федеральная служба безопасности, главное управление ГИБДД МВД России. Поэтому заведения рассчитаны преимущественно на бизнес-аудиторию: работников и посетителей бизнес-центров, министерств и ведомств, а также студентов учебных заведений, находящихся здесь (НИУ «Высшая школа экономики», Российская академия живописи, зодчества и архитектура).

Основной сегмент арендаторов на Мясницкой улице – заведения общепита, кафе и рестораны. На их долю приходится более 40% занимаемых помещений. За счет близости учебных заведений локация востребована и у недорого сетевого общепита. Представлены «Макдональдс», «Бургер Кинг», Starbucks, кафе «Му-му», кафе «Prime», «Шоколадница» и т.д.

Вторая «специализация» улицы – банки, ориентированные как на крупных корпоративных клиентов, так и на физических лиц, тех же работников офисов и посетителей кафе и ресторанов. Здесь расположены отделения Газпромбанка, ВТБ, Сбербанка, Райффайзенбанка, ЮниКредит Банка, Промсязьбанка, Альфа-Банка. За последние годы, в связи с отзывом лицензий у многих банков, этот сегмент арендаторов, конечно, сократился, образовалось много вакантных площадей, но Мясницкая по-прежнему остается востребованной у банковских операторов.

Для продуктовых ритейлеров и fashion-операторов локация мало привлекательна, поэтому они практически не представлены.

Плюсами торговых помещений на Мясницкой являются красивые исторические фасады с большими витринами и высокие потолки, а минусами – устаревшие планировки с несущими перегородками, недостаточные электрические мощности. В предложении представлено много сложных двухуровневых помещений с антресолями, которые менее востребованы у арендаторов. Кроме того, нужно понимать, что Мясницкая расположена в зоне контроля городских властей, поэтому арендаторы должны следить за качеством вывесок и стилистикой оформления витрин, чтобы не нарушать исторический архитектурный облик улицы. Тем не менее, вакантность площадей на Мясницкой одна из самых низких среди главных торговых улиц Москвы и в 2018 году составляла около 3-4%. Торговая инфраструктура улицы сложилась, при этом площадки для новых проектов отсутствуют. Если смотреть актуальную рекламу на популярных досках, то по аренде помещений формата street-retail предложений здесь намного меньше, чем, например, на тех же Тверской, Арбате или Покровке.

В целом, как и в других новых пешеходных коридорах, спрос здесь продолжит формироваться в основном за счет кафе и ресторанов, доля которых будет постепенно увеличиваться. Останутся и банки из-за специфики расположенных здесь деловых объектов.

Диапазон арендных ставок начинается от 30 000 и заканчивается 150 000 рублей за кв.м в год, но объективно «рабочими» ставками можно назвать 50 000-65 000 рублей за кв.м в год. Самыми востребованными и дорогими, конечно, являются помещения на первой линии домов, рядом с метро и объектами, хорошо генерирующими трафик, например, рядом с НИУ «Высшая школа экономики», где наблюдается очень высокая плотность заведений общепита.